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10 aspectos destacables para el consumidor sobre la futura Ley Hipotecaria

Más trasparencia y seguridad jurídica para los consumidores y el propio sector financiero y adaptarse al nuevo marco europeo transponer son los ejes del anteproyecto de Ley de Crédito inmobiliario que el Gobierno ultima para después del verano. Además, el anteproyecto, que se remite este lunes al Consejo de Estado para convertirse en proyecto de Ley y pasar luego el trámite parlamentario, es muy posible que esté  aprobada antes de que acabe este año.

Todas estas mejoras que reforzarán las normas del mercado hipotecario también tendrán unas consecuencias ‘menos positivas’ para los futuros propietarios que necesiten financiación bancaria. Según los expertos, los tipos de interés subirán y el acceso a las hipotecas será cada vez más restrictivo, ya que las entidades endurecerán las condiciones que exigirán a los nuevos interesados en contratar una hipoteca para comprar una vivienda.

 

Desde CONFILEGAL hemos recapitulado las principales incorporaciones de este nuevo texto, al hilo de las últimas declaraciones de Luis de Guindos, ministro de Economía y Competitividad en diversos foros. Aquí esbozamos diez elementos muy a tener en cuenta de este texto normativo donde se refuerza el papel del notario, antes y durante la firma de la hipoteca:

1-Etapa precontractual importante. 

Con la nueva reforma se espera que el consumidor conozca bien cuáles son las condiciones de la hipoteca que va a suscribir antes del día de la firma.

En este escenario el papel de los notarios crece de forma notable. Tendrán que ejercer su papel de explicar al suscriptor de la hipoteca sus dudas y explicarle el contenido del contrato. .Y se refuerza el papel del notario, que tendrá que actuar dos veces, antes y durante la firma de la hipoteca

2-Interes de demora concreto.  

Otro de los quebraderos de cabeza de los consumidores. Ya se sabe que hace meses el Tribunal Supremo consideró como abusivo un interés de demora del 19 por cien. Este tema se está cerrando en estos momentos.

3– Cambio de hipoteca variable a fija sin excesivos costes

Ante la inseguridad del mercado y todo lo que ha padecido el consumidor éste parece decantarse por hipotecas fijas. En estos momentos casi la mitad de las que se contratan son fijas. El Gobierno quiere que esa conversión sea sencilla y no le cueste dinero al consumidor.

En un principio, lo que tiene en la cabeza el ministro Luis de Guindos es la simplificación de trámites: eliminar las comisiones de cancelación y reducir los costes de escritura y registro para que el cliente pueda cambiarse a otra entidad que le ofrezca el tipo fijo.

4- Contar con listado de cláusulas que no sean legales.

Economía también ha prometido que la normativa incluirá una especie de lista con todas aquellas cláusulas que no son legales. Este es un punto muy importante según los notarios, ya que solo pueden rechazar las cláusulas de las hipotecas si éstas son consideradas ilegales

5- Mayor transparencia en el contrato para evitar cláusulas suelo.

Los distintos fallos del TJUE sobre esta materia declarando nulas y abusivas dichas cláusulas obligan al legislador a ser más transparente. 

La nueva le pretende arrojar transparencia sobre el proceso de contratación de las hipotecas, con toda seguridad la decisión económica más importante para muchas familias en nuestro país. Vuelve a aparecer el notario como persona que debe ayudar a que el proceso sea claro y ayude a evitar los conflictos entre bancos y clientes.

Uno de los temas que ya ha trascendido de esta nueva norma hipotecaria es que el cliente deberá , el cliente deberá escribir de su puño y letra que acepta y comprende el contenido de una ficha de advertencia estandarizada donde se ponga de manifiesto la existencia de determinadas cláusulas.

6- Disponer de copia del contrato antes de su firma.

Otra influencia del TJUE y de sus fallos contra nuestra normativa hipotecaria empuja a que el consumidor tenga copia previa del contrato hipotecario de su firma posterior y que incluso pueda tener un plazo de siete días para reflexionar sobre este tema y su desarrollo posterior

7- Reformulación de las cláusulas de vencimiento anticipada.

Pese a que los jueces españoles están pendientes en este momento de que el TJUE resuelve una cuestión prejudicial sobre este tema, el legislador español quiere hacer tabla rasa del asunto. Se acabaron las penalizaciones por este motivo. La futura ley española seguirá a la directiva europea y suprimirá esta cuestión que tantos problemas ha causado a las familias españolas.

La norma contempla un plazo más amplio de impago antes de iniciar una ejecución hipotecaria ,paso previo al desahucio y fijado en la actualidad en tres cuotas sin pagar, al tener que alcanzar el 2% del préstamo, incluidos los intereses, en la primera mitad del contrato y un límite temporal máximo de 9 meses. A partir de la segunda mitad de la vida de la hipoteca, el impago deberá ser del 4% y un tope de 12 meses sin pagar.

8- El banco debe dar créditos de forma responsable.

La directiva europea, y por tanto la norma española, también da poderes a la banca para acceder a más información del solicitante de la hipoteca antes de darle un crédito, evitando concesiones que podrían denominarse como irresponsables y que se dieron durante los años de la burbuja inmobiliaria.

9- Supresión de hipotecas asociadas a otros servicios

La norma pone fin también a la llamada venta cruzada, impidiendo que las entidades bancarias condicionen la concesión de una hipoteca a la adquisición de productos paralelos como seguros de hogar, fondos de pensiones o tarjetas de crédito, práctica muy habitual hasta ahora en España a la hora de contratar un préstamo hipotecario.

10-Crear un modelo de contrato hipotecario sencillo.

 

Otra de las mejoras que introducirá la ley hipotecaria es la puesta en marcha de un modelo de contrato hipotecario estándar que sea tan sencillo que cualquier consumidor pueda entenderlo.  Se va a incluir un contrato estándar, claro y transparente, que incluya distintas posibilidades: qué supone un tipo de interés variable o uno fijo y cuánto puede cambiar la oferta del banco con y sin productos vinculados (como contratar seguros o tarjetas).

 

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