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Introducción

La Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, si bien hay determinados preceptos que necesitaban una adecuación a las nuevas aspiraciones de los propietarios que han sido recogidos en la nueva Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal.

Entre los preceptos modificados cabe destacar la regla de la unanimidad, en exceso rigurosa, en cuanto que obstaculizaba la realización de determinadas actuaciones convenientes para la comunidad, considerándose conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas, servicios de telecomunicaciones, etc).

Otra de las grandes demandas de la sociedad era lograr que las comunidades de propietarios pudieran legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, lo que se denomina "lucha contra la morosidad", y que con la reforma de la Ley se han creado una serie de medidas tales como la creación de un fondo de reserva, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición , establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad, etc.

Obligaciones de cada propietario

Son obligaciones de cada propietario:

  • Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

  • Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local en términos que no perjudiquen a la comunidad ni a otros propietarios.

  • Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble.

  • Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. En caso contrario la comunidad podrá exigirlo judicialmente. El procedimiento judicial una vez presentada la demanda y admitida a trámite consistirá en el requerimiento del juez para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, o comparezca antes éste y alegue en escrito de oposición.

  • El adquirente de una vivienda responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. En el instrumento público mediante el que se transmita la vivienda, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos general de la comunidad o expresar los que adeude.

  • Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

  • Comunicar a la comunidad el domicilio a efectos de citaciones. En defecto de esta comunicación se entenderá por domicilio el perteneciente a la comunidad. Si no es posible la notificación, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad.

Obligaciones de la comunidad

Será obligación de la comunidad:

  • La realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble. No obstante cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

  • Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador.

  • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.

  • Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

  • La Junta de propietarios deberá reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios.

Acuerdos de la junta de propietarios

Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

  • Necesitarán la unanimidad, los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

  • Necesitarán las tres quintas partes del total de propietarios:

    • El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros servicios comunes de interés general.

    • El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

  • Necesitarán un tercio del total de propietarios, la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones (antenas colectivas, televisión por cable, televisión vía satélite, etc). La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación sobre aquellos propietarios que no hubieran votado expresamente a favor del acuerdo, no obstante sin con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido.

  • Necesitarán la mayoría del total de propietarios, la realización de obras que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía y los demás acuerdos no contemplados en los puntos anteriores.

A los efectos establecidos en los puntos anteriores se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación en el plazo de treinta días naturales.

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